12 Ene RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS
Los gastos hipotecarios son aquellos que se generan al formalizar un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda. Estos gastos incluyen el pago de la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría, la tasación y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Durante años, los bancos han impuesto a los consumidores el pago de la totalidad de estos gastos mediante cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca. Sin embargo, diversas sentencias judiciales han declarado la nulidad de estas cláusulas y han establecido el derecho de los consumidores a reclamar la devolución de una parte de los gastos hipotecarios.
¿Qué dice la jurisprudencia sobre los gastos hipotecarios?
El criterio jurisprudencial sobre los gastos hipotecarios ha ido evolucionando a lo largo del tiempo, hasta llegar a una posición más favorable para los consumidores.
El punto de partida fue la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que declaró la abusividad de la cláusula que atribuía al prestatario el pago de todos los gastos e impuestos derivados del préstamo hipotecario. Sin embargo, esta sentencia no determinó cómo debían repartirse los gastos entre el banco y el consumidor, lo que generó una gran disparidad de criterios entre los tribunales inferiores.
Posteriormente, el Tribunal Supremo dictó varias sentencias en enero de 2019, en las que fijó el siguiente reparto de los gastos hipotecarios:
– Notaría: el 50% para el banco y el 50% para el consumidor.
– Registro de la propiedad: el 100% para el banco.
– Gestoría: el 100% para el banco.
– Tasación: el 100% para el consumidor.
– Impuesto de AJD: el 100% para el consumidor.
No obstante, este criterio fue modificado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en su sentencia de 16 de julio de 2020, que estableció que el reparto de los gastos hipotecarios debía hacerse conforme a la normativa nacional aplicable en cada caso, y que el consumidor solo debía pagar aquellos gastos en los que hubiera intervenido o de los que se hubiera beneficiado.
Así, el TJUE abrió la puerta a que los consumidores pudieran reclamar también la devolución de una parte del impuesto de AJD y de la tasación, en función de la legislación de cada comunidad autónoma y del momento de la firma de la hipoteca.
¿Qué plazo hay para reclamar los gastos hipotecarios?
Otra cuestión controvertida es el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios. Según el artículo 1301 del Código Civil, el plazo para ejercitar la acción de nulidad de una cláusula abusiva es de cuatro años, pero existe una duda sobre cuándo empieza a contar dicho plazo.
Algunos tribunales han considerado que el plazo empieza a contar desde la fecha de la firma de la hipoteca, mientras que otros han entendido que el plazo empieza a contar desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que fue la que declaró la abusividad de la cláusula de gastos.
Ante esta divergencia, el Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial al TJUE para que se pronunciara sobre el inicio del plazo de prescripción. Sin embargo, el TJUE aún no ha resuelto esta cuestión, por lo que existe una gran incertidumbre al respecto.
Por ello, se recomienda a los consumidores que quieran reclamar los gastos hipotecarios que lo hagan cuanto antes, para evitar que se les pueda aplicar un plazo de prescripción más corto.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?
El primer paso para reclamar los gastos hipotecarios es presentar una reclamación extrajudicial al banco, aportando una copia de la escritura de la hipoteca y de las facturas de los gastos pagados. El banco tiene un plazo de dos meses para responder a la reclamación.
Si el banco acepta la reclamación y ofrece una devolución total o parcial de los gastos, el consumidor puede aceptar o rechazar la oferta. Si el banco rechaza la reclamación o no responde en el plazo de dos meses, el consumidor puede acudir a la vía judicial.
Para ello, el consumidor debe interponer una demanda contra el banco ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda hipotecada, solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades pagadas indebidamente, más los intereses legales.
Conclusión
Los gastos hipotecarios son un tema de gran relevancia para los consumidores que han contratado una hipoteca en los últimos años. La jurisprudencia ha reconocido el derecho de los consumidores a reclamar la devolución de una parte de estos gastos, siempre que se haya incluido una cláusula abusiva que les obligara a pagarlos íntegramente.
Sin embargo, existen algunas cuestiones pendientes de resolver, como el plazo de prescripción para reclamar y el reparto de los gastos según la normativa de cada comunidad autónoma. Por eso, se recomienda a los consumidores que se asesoren bien antes de iniciar una reclamación, ya sea extrajudicial o judicial, y que lo hagan cuanto antes, para evitar que se les pueda aplicar un plazo de prescripción más corto.
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